海南首推现房销售制度！对地产行业影响有多大？

疫情来袭成为部分地方政府对房地产调控进行适度放松，但海南却反其道而行之，选择升级房地产调控政策。

3月7日晚，海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》(以下简称《通知》)，提出发展安居型商品住房，以及实行本地居民多套住房限购政策和商品住房现房销售制度等。

《通知》明确，即日起，实行新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。海南也成为全国首个规定全面实行现房销售的省份。

海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃表示，新冠肺炎疫情对海南房地产业造成了一定影响，但通过落实省政府支持中小企业共渡难关八条措施、帮助企业复工复产七条措施和其他扶持措施，可以有效帮助房地产企业解决困难，渡过难关，加快复工复产，降低对房地产业的影响。《通知》的出台，并不是针对新冠肺炎疫情影响，放宽房地产市场调控，而是为了进一步贯彻落实国家关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的要求，巩固房地产调控成效，保持房地产市场稳定，原来的调控政策继续保持不变，并进一步完善。

看点一：试点安居型商品住房

安居型商品住房主要面向无房或人均住房面积未达到平均水平的居民家庭销售，限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件，采取政府主导、市场化运作方式建设，具有政策保障性质的商品住房。

安居型商品住房售价由各市县按照当地经济发展水平、居民可支配收入、物价水平、建设成本等实际情况确定，并在一定年限内实行封闭流转制度。近期，海南省拟在需求较大、住房价格较高、住房问题较突出的市县开展安居型商品住房试点建设。下一步，将根据试点情况，总结经验，分步实施，逐步推开。

《通知》提出，鼓励存量商品住宅用地或项目转型发展为安居型商品住房、商业、办公等经营性房地产或租赁住房。下一步，海南省将加快发展旅游地产、商业地产;继续实施棚户区改造和大力推进老旧小区改造，满足人民群众改善性住房需求;有序实施引进人才住房保障，积极创造良好的人才居住环境，推动实现全省人民住有所居。

目前海南老百姓收入水平相对不高，但房价相对较高。根据统计部门数据，2018年海南省城镇居民人均可支配收入在全国31个省市排名第18位，而2019年三亚市和海口市商品住宅销售均价在全国40个重点城市分别排名第7位和第12位。为有力解决本地居民家庭和引进人才住房问题，提升其获得感、幸福感，真正享受到海南自贸区(港)建设红利。《通知》创新提出发展安居型商品住房，让符合条件的居民家庭和引进人才，能够以与自身收入水平相适应的价格，购买一套安居型商品住房。

看点二：本地居民限购三套房

《通知》提出，本地居民购买多套住房的限购政策，对在海南已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭(含夫妻双方及未成年子女)，停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。

海南省住建厅厅长霍巨燃表示，坚持“房住不炒”，遏制投机炒房，不仅是针对省外居民，还包括本地居民。为进一步遏制投机炒房行为，回归住房民生和居住属性，同时为防止占用过多社会公共资源，为自贸港建设提供充分的空间要素保障，《通知》参照国内部分城市的做法，提出实行本地居民购买多套住房的限购政策。

看点三：实行现房销售制度

海南改革商品住房预售制度，自《通知》印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。按规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。

为何此时推出现房销售，海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃表示，目前，因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题，《通知》提出改革商品住房预售制度，实行现房销售制度。

下一步，海南省将继续坚持“房住不炒”的定位，坚持全域限购政策不改变，坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松、政策不走样，保持政策的连续性、稳定性，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，保持房地产市场稳定。

分析：预售度存弊端

围绕房地产预售制度是否取消的讨论由来而久。

商品房预售， 是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者预先支付定金或房款，在很大程度上降低了房地产开发的门槛。

中国内地现行的商品房预售制度起始于1994年，并在《房地产管理法》和随后发布的《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中予以明确。

对于房企而言，通过预售制度，开发商在建设初期，就可以通过提前销售，占用购房者的资金，进而形成以较少的自由资金撬动项目建设所需的庞大资金的“杠杆”效应， 实现“空手套白狼”的经营模式 。

然而，商品房预售制度也存在一些弊端。在商品房预售制度下，对于购房者而言是先交钱再拿房，存在很多不可预料的因素和风险。

中原地产首席分析师张大伟表示，房地产市场出现的各种质量问题基本都与预售制度有关。虽然，预售制度加快了房企的销售节奏和建设数量，是房地产行业快速发展的基础条件之一，但对购房者来说，因为保障度太低，存在各种不确定风险，由此产生的大量纠纷经常让购房者付出不小的代价。

现房销售对房企影响多大

现房销售早几年再度被热议。2018年9月，广东省房地产协会曾向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》。《通知》指出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。随后2018年10月，深圳就推出了全国首个商品房现房销售试点项目深圳龙华金茂府。

值得注意的是，作为一个重资产的行业，房地产公司普遍有着较高的资产负债率，按照申万一级行业划分，剔除掉银行、非银金融两个行业之后，房地产行业资产负债率常年高居全行业之首 。

疫情冲击之下，房地产企业资金本就紧张的情况下，一旦预售制取消，改为现房销售，意味着预售部分资金也被缩减，资金压力将会更大。

中信证券指出，现房销售一方面将增加开发商的资金压力，另一方面将降低开发商的周转率。如果全面实行现房销售，则通过预售款项偿还开发贷和进行后续开发的环节被切断。对地产商而言，建设开发阶段的资金需由自筹资金和外部贷款弥补，且这些款项使用周期均会被拉长至项目完工销售，项目周转率将被迫下降。

有地产业内人士指出，房地产是资金密集型企业，民营与国(央)企融资渠道和成本相差很大。原来民营企业还能靠高周转对冲资金压力，但高周转就牺牲了品质。现房销售下，能低成本融资的将是最终赢家，相比之下民营房企压力会更大。

海南摆脱对房地产依赖

以往现房销售的政策只是部分城市零星出现，并未有省份大面积实施。海南此次宣布对新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度，可谓走在前列。

海南房地产市场研究员罗浩在接受媒体采访时指出，现房销售对房地产开发企业最大的影响是直接导致资金回笼周期延长，资金周转风险增加，从而降低其拿地投资意愿。

事实上，近年来海南一直在摆脱对房地产的依赖。2018年4月海南出台一系列调控政策，以“壮士断腕”的决心严控房地产。

海南省自2018年4月22日实施“全域限购”政策以来，房地产调控成效明显，基本达到预期目标。2019年全省房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%，销售均价保持在1.5万元/平方米左右，价格基本平稳。

2019年海南全省生产总值增长5.8%,剔除房地产业后增长6.3%。经济结构持续优化。固定资产投资与地区生产总值比例下降12.4个百分点至59.6%。非房地产投资占比58.4%，提高6.9个百分点。