预售改长租 看这批“90后”民宿老板如何火线突围？

宋星辰，一个1993年出生的民宿老板，经过四年打拼，在国内外拥有160多套房源，本来计划今年继续提速扩张，但最终计划赶不上变化，一场疫情让订单清零。进入3月以来，他面临的最为棘手的问题就是旗下多套按季度付款的房子需要支付租金了，而这也几乎是所有民宿经营者共同的难题。

他的合伙人告诉北京商报记者，如果提前一天来采访，就能看到宋星辰痛哭的样子。但宋星辰自己不愿过多讲述情绪变化，“其实，当最后一个订单被取消，多家平台又宣布北京房源关闭到4月30日，这反而让人冷静下来，毕竟触底就可以期待反弹了”。对于近况，他无疑是焦虑的，但展望未来，他没有放弃乐观态度，提前推出特价预售促销活动、将有条件的短租民宿改为长租、思考调整国内外业务比例等……宋星辰和一批年轻的民宿创业者们正在行业阵痛中寻求新生。

自救和抱团

民宿作为近几年来刚刚兴起的市场，以个性和特色为最大卖点，颇受“80后”“90后”的追捧，也火速吸引了一批年轻投资人的目光，原本朝气蓬勃，但在一场突然而至的疫情下，由于应对危机经验不足，年轻变成了脆弱。宋星辰坦言，“从2月初全部订单取消到现在的一个多月时间里，民宿行业受到很大冲击，我们平均每月需支付的租金超过50万元，如果按季度付压力更大，所以非常时期也必须要有非常手段才能活下去”。

据透露，大多民宿经营方都是小微企业，抗击风险和突发事件的能力有限，按照正常的资金储备，在没有收入又要支付大笔租金的情况下，最多能支撑2、3个月。宋星辰和另外4名合伙人在开了一个很长的电话会议后，火速敲定自救第一步，即向房东争取租金减免或延期支付，“原本我们预想，大概能得到三成房东的支持，但经过三轮谈判结束后，同意延期收租的人数占一半以上”。华美酒店顾问有限公司首席知识管理专家赵焕焱也认为，此时与房东重新协商租金确实是民宿经营者的当务之急。

“除了各自出击去游说房东外，民宿经营者也快速抱团取暖，其中开启预售和短租变长租就是多位经营者共同想出来的对策，”宋星辰说，“目前来看，受疫情冲击最严重的是一线城市房源，对此，大家都认为，随着越来越多企业复工，如果给出足够优惠的价格，特色旅游民宿可以转为长租公寓，同时，针对老客户推出的预售活动也有助于减轻一些资金压力。”

二笼，是城市民宿品牌掌宿联合创始人，也是宋星辰谈到的抱团取暖“小团体”中的一员。他告诉北京商报记者，“不同体量的民宿企业，现在已经自发形成了多个小联盟，因为各家房源布局区域不同，客户群体也有差异，多家民宿共享房源表格、互相推介，可以形成互补，也能达到更好的营销效果”。

在他看来，还是短租变长租的方法最为有效，特别是一线城市，随着返程人数增多，自己公司旗下200多套房屋已经有四成签订相关协议，“现在属于长租旺季，行动越早，越能够在这个市场拿到主动权，最大限度降低边际成本，先活下来。另外，长租的合理时长应为4-6个月，这样一旦疫情在年中之前被控制，民宿企业依然能够迅速抽调房源，投入暑期短租市场”。

竞争加剧倒逼变革

其实，就算没有疫情，近年来行业竞争加剧和利润率逐渐下滑，已经把民宿业推到了变革的路口，只是此次的“黑天鹅”事件，让转型变得更为紧迫。

宋星辰回忆，在2016年刚入行时，自己在西安签下的第一套房，由于位置好，暑期旺季单日租金可达500元左右，月营业额超万元，但随着同质房源供应量不断增加，导致定价下滑，去年该房屋的旺季日租金已跌至200-300元。

根据一组公开数据，2017年重庆当地民宿约1万套，但到了2019年上半年，这一数字已经整整翻了4倍，超过了4万套。《中国共享住宿发展报告2019》也显示，2018年我国共享住宿市场交易额为165亿元，从业者人数超过400万。与往年相比，共享住宿从一线城市向二三线城市及乡村渗透的趋势更加明显。而此前多家预订平台也宣布，年业务量上涨超100%。事实上，各路资本纷纷入局后，不仅让行业竞争趋于白热化，也让消费者变得愈发“挑剔”，甚至不少住客用星级酒店的服务标准要求民宿，这使其经营难度加大。

“越来越低的利润率和越来越高的管理成本，倒逼民宿进行转型，而疫情更让我们深思如何调整业务布局和创新业务模式，”宋星辰表示，“从目前来看，增加海外业务能够提高对冲风险的能力，比如我们在泰国的40多套房近期仍有营收，更重要的是，与国内先租赁后经营的方式不同，海外民宿大多采用分成模式，这种轻资产的方式可以减少资金压力。另外，就是参考酒店业的经验，探索通过精细化管理来压缩成本的路径。”

当然，远水难解近渴，不少民宿业主也呼吁，希望相关政府部门和预订平台能够出台相关扶植政策，比如免息贷款、减免平台服务费以及社保延迟交付等，让民宿企业能先站起来，再跑起来。

提速走上健康路

北京商报记者梳理发现，近期，民宿热门地区已经开始推出鼓励、支持民宿业恢复“元气”的措施。几天前，浙江德清县宣布，面向证照齐全的民宿、莫干山国际旅游度假区范围内的度假酒店实施“支持民宿产业发展的政策意见”，当地将加强金融保障、发放旅游消费礼包、提供能耗补贴、补助社保缴纳、支持“主题民宿”打造、强化对外营销以及引进优质投资。河南部分县也表示，将按照奖补扶持原则，改建、新建的精品民宿投资方可通过信用社和邮政储蓄银行，申请小额贴息贷款等。

对此，北京旅游学会会长安金明在接受北京商报记者采访时也强调，“政府对于合规的民宿经营主体会给予帮助，但值得注意的是，现在仍有不少民宿没有取得正规经营许可，处于‘灰色地带’，这些企业恐怕很难享受帮扶政策”。不少民宿经营者也认为，近两年来，各地对民宿支持力度还是很大的，政策透明度也增加了，在很多地方办理证照已不是什么难事，这也应该是企业发展的基础。

此前，美团民宿相关负责人曾分析，虽然民宿已经成为资本风口，但国内民宿对酒店渗透率只有2.5%，相比英国的37%还有很大空间。中国民宿市场未来五年仍有6-8倍增长空间，预计到2023年，国内民宿对酒店渗透率将达到15%。

“民宿业的前景是光明的，不过，我们也看到，在疫情之下，由于不少企业仍存合规性问题，不仅难以得到扶植，一旦发生纠纷，经营者、投资人、房东等多方都面临较大风险，但危机下的大浪淘沙和行业洗牌绝不是坏事，反而让更多合法合规企业生存下来，有助于推动行业驶入更健康的发展轨道。”安金明说。