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李宇嘉：为什么房子越来越难卖了？

2020-01-08 11:37:51 来源：证券时报
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近期，参加了几场地产企业的年会、业内大V的“年终秀”，普遍抛出的一个困惑就是，“日光盘”已是美好回忆了，新盘首月40%的去化率算是热销了，年头卖到年尾或跨年的项目遍地都是。结论就是，房子真的非常难卖了。2019年以来，“渠道化”(靠中介承销)是不得不面对的残酷现实，即便是营销战略不断推陈出新的某行业龙头，也不得不签订大量的分销合同。2018年之前，中介渠道分销量占比小于5%，2018年上升到了10%-15%，2019年一至三季度达到50%，四季度占比超过了50%，甚至到了“无渠道、不卖房”的窘境。

这段时间，被老板骂得狗血喷头的某开发商营销总，苦笑着说，前几年大家被市场裹挟着往前冲，整个营销条线上下都觉得自己是“营销精英”。但是，当市场要抛弃你的时候，残酷得连招呼都不打一声，让我们开始怀疑自己、怀疑人生。现在看，地产人真的就是风口上的那头猪，要把你吹起来的时候，貌似你有多大的本领。当风骤然停止时，才发现自诩为精英的地产人，个个好像一无是处，甚至还不如过去看不上的、入行门槛极低的中介小哥。

在今天这个几乎没有私密的年代，并不意味着中介小哥更知道客户在哪里、客户在想什么，而是相比开发商高端大气上档次的售楼处，能跑、能说、能吃苦的中介小哥，以自己的肉身，顽强地汲取着水位一降再降的地产红利，将营销触角下沉到了城市空间的每一根毛细血管，不放过每一个潜在购房人。当房价不再明显上涨，当杠杆不再肆意加高，高净值客户、强欲望客户、加杠杆客户，这些过往汹涌奔向开发商售楼处的人，一下子销声匿迹了。找到客户才是王道，渠道费从3%骤升到10%，利润从开发商转到渠道，这是必须接受的残酷现实。

现在，匹配自用型的购房客户，难于上青天。笔者一位开发商的朋友讲，过去那种局部供不应求的情况已不存在了。现在，任何一个城市的任何一个片区，同时都有大量的房子(新房或二手房)可供选择。问题的另一面是，即便房地产市场化20多年了，但本该差异化的住房，同质化顽疾并未缓解、千盘一律;在品质和服务上，没有几家开发商的房子有绝对话语权，造成数量上的过剩局面。当每一家开发商的卖点都一样时，购房者的情绪是无法被激发的。

还有一个很严峻的现实是，二手房的海量供应正在路上。现在，很多热点城市二手房挂牌量突然之间增加到了“10万+”套，相比去年同期翻了1-2倍。不奇怪，2004年以来的15年，楼市繁荣的年份超过了10年。特别是，2016-2018年史无前例的开工和销售狂飙突进期，现在开始演化为竣工交付了。过去几年，开发商一直在用预售“加杠杆”，竣工交付不断被延后。现在，愈来愈严的市场整顿、愈演愈烈的业主维权，竣工入伙开始大面积到来。

两年前，从厦门、广州开始，全国50多个城市先后实施“限售”。两年过去了，第一批限售房已到期，大量二手房正式“解冻”，陆续获得入市资格。目前，热点城市都进入存量房市场，新房、二手房、公寓、长租公寓等，房子的选择越来越多。二手房从业主挂牌到最后成交的周期，从去年初的62天上升到了120天。现在，时间很宝贵，要4个月才能成交一套房子，卖房的难度可见一斑。当然，中国的市场广阔，细分空间很大，躬身入局，努力去干，机会还有，但房子难卖是铁一样的事实。

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上海大华医院主任医生闫萍足癣俗称 "脚气 "，足癣的病变常发生在足趾间、足跟、足跖、足部侧缘等部位，出现水疱、脱屑等表现，并伴有一定痛痒

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如何治疗灰指甲（甲癣）

上海市中医院主任医生苏晓灰指甲(甲癣)是由真菌侵犯手指甲或脚趾甲的甲板引起的的一种疾病，甲真菌病,是皮肤科常见病、多发病。多表现为指(

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三重补贴大聚“惠” 厦门国美再掀低价风暴

双11过了,没赶上低价入手电器和家装的机会?还在等双12?那你就大错特错啦!近日，厦门国美开启11 27惠民消费大补贴活动，家电惠民补贴上限800

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感恩长情陪伴，冰雪时光特惠周边限时发售

品牌如鱼，顾客如水，鱼无水难行，水伴鱼成长。一家对客户怀抱感恩之心的企业，方可在市场中绿树常青。作为一家深耕下沉市场，长期坚持顾客

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童瞳眼科到郑州市实验小学开展视力筛查

为准确掌握学生视力健康状况，采取科学预防措施，有效地保护学生视力。11月22日上午，郑州童瞳眼科医院的工作人员对郑州市实验小学一年级学

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绒言绒语创始人郑淑调研紫米食业，打造速冻美食界的网红爆品

美食界从来不缺少网红，无论是以高颜值用餐环境走红的网红餐厅，还是经网友与美食博主验证的爆款单品，每年都会出现一批市场新宠。传统速冻

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武夷山引领2.0版网红打卡地 激活网红元素 吸引Z世代

武夷山引领2 0版网红打卡地 激活网红元素 吸引Z世代日前，武夷山正式成为国内第一批五大国家公园之一，进一步彰显了其资源禀赋以及保护传

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知名锂电品牌赞充管家充电器：用两年零退货 “不敢想象”

终于见到更安全的充管家充电器啦!我们用两年竟然零退货，不敢想象啊!充管家充电器，质量就是过硬!11月18日，广州琶洲广交会展馆，2021世界

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郑州童瞳眼科医院：行为视知觉+脑知觉训练让孩子视力从0.5提升到1.0

2019年1月28日，一个日常的门诊，童瞳眼科医院姚亮医生接诊了一个特殊的患者小林(化名)。孩子有着一双瓦蓝色漂亮的眼睛，皮肤很白，毛发轻

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让门店“积极发言”，冰雪时光力求品牌宣发“无死角”

夜幕降，华灯上，在忙碌了一整天之后，冰雪时光印象济南三店的店员开始准备打烊，在收拾店内卫生的同时，也没有忘记擦拭门前的啵啵熊模型，

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教学相长、持续进步，冰雪时光商学院为门店赋能

茶饮行业中，开放连锁加盟的品牌占绝大多数。品牌通过加盟拾柴来积聚薪火，在扩大品牌实力的同时，也让门店获利于通过这种合作方式带来的知

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有料有态度，冰雪时光的品牌定位与思考

十年前，新茶饮概念异军突起，全面革新了奶茶的定义，也让茶饮行业从奶精兑水的低档次市场的印象中触底反弹，迎来春天。各大品牌以一线城市

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北京产权交易所荣膺“2021卓越竞争力金融科技影响力企业”

2021年11月9日—15日，由中国经营报社主办，中经未来承办的2021(第十九届)中国企业竞争力年会周汇集8大品牌论坛，线上联动超过200家领军企

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丰田携全方位电动化技术助力北京打造绿色冬奥

再有不到100天时间，举世瞩目的北京2022年冬奥会和冬残奥会就将正式举行。作为全球关注，每四年一次的体育盛会，冬奥会和冬残奥会除了展现

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大唐财富荣膺“2021卓越竞争力品牌建设金融机构”

2021年11月9日—15日，由中国经营报社主办，中经未来承办的2021(第十九届)中国企业竞争力年会周汇集8大品牌论坛，线上联动超过200家领军企

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鲜果好茶做产品，冰雪时光坚守品牌初心

近日，在印象济南·泉世界部分门店，冰雪时光上架了两款名叫王牌车厘子、橙满车厘子的茶饮品。设计十足吸睛的红色台卡，用醒目的金字写着红

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从全方位电动化助力碳中和，看丰田的冬奥答卷

（2021年11月12日，北京）丰田汽车公司（以下简称丰田）与北京冬奥组委共同举办北京2022年冬奥会和冬残奥会赛事服务车辆交付仪式。一直以来

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存旧纳新，冰雪时光紧抓营销周期积极引流

刚刚过去的双十一，让众多清空购物车的消费者荷包成功减肥。面对狂欢过后心有余而力不一定足的消费市场，冰雪时光用量身定制促销套餐的方式

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